도서정보

제목 : 반지하에서 반포 아파트 입성하기
저자 : 이재국	등록일 : 2019-08-27
출판사 : 메이트북스	출판일 : 2019-04-18
공급사 : 우리전자책	지원기기:

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작품 소개

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투자 지역을 선정할 때 무엇보다 중요하게 고려해야 할 기준은 그 지역의 발전 가능성이다. 개별단지보다는 해당 지역의 발전계획과 미래 모습을 상상해봐야 한다. 예컨대 얼마 전 발표되었던 서울시의 여의도·용산개발 플랜의 밑그림을 그려보는 것이다. 앞으로 5년 후, 10년 후 변화를 보고 선택해야 한다. 부동산투자는 현재를 사는 것이 아니라 미래를 사는 것이기 때문이다. 향후 개발이 추진될 지역, 성장국면에 있는 지역, 인구유입이 예상되는 지역, 자연환경이 좋은 지역 등은 미래 투자가치를 높게 해주는 좋은 요소들이다. 투자대상지역은 첫째도 둘째도 셋째도 입지가 가장 중요하다. 입지 선택기준은 계속 강조하는 학군, 역세권, 편의시설, 조망권 등이다. 선정한 투자대상지역 내에서 임장활동을 하기 위한 체크리스트를 만들어라. 지역을 선정할 때 처음에는 후보지를 10군데 정도로 했다가 2~3군데로 좁혀 집중적으로 분석한 뒤 선정하는 것이 좋다. 입지를 선택했다면 단지 선정과 단지 내 평형 선택은 자금 규모를 고려해 자신에게 맞는 옷을 입어야 한다. _p.122

나는 학부 시절 건축을 전공해 건설인들의 노고를 누구보다 잘 안다. 우리나라 건설인들은 가장 일선에서 국토개발을 위해 땀 흘리고 젊음을 불살랐다. 또 아름다운 도시를 만들고 쾌적한 아파트 문화를 만들기 위해 앞만 보며 밤낮을 달려왔다. 그러나 건설인들의 부동산투자 마인드는 다른 직업군에 비해 잘 갖춰지지 않은 것 같다. 개발 지역을 미리 감지할 수 있고 도시 변화를 주도하면서 어느 지역이 발전할지 먼저 파악할 수 있는데 다른 직업군보다 부동산투자 마인드는 왜 약할까? 건설인 부동산투자 마인드를 짚어보고자 한다. 건설인들은 입사와 동시에 의식주를 보장받는다. 옷을 지급받고 아침·점심·저녁을 제공받으며, 현장 인근에 숙박까지 책임져준다. 따라서 건설인들은 의식주에 대한 스트레스를 다른 직업군보다 적게 받는 것 같다. 특히 거주에 필요한 주택을 현장에서 제공받으므로 주택의 필요성이 떨어지면서 부동산에서 관심이 멀어진다. 또 건설인들의 근무지역이 현장에 따라 변동이 잦다보니 거주 지역도 자주 바뀐다. _p.131

젊을 때 어디서 몇 평에 사는 것이 뭐 그리 중요한가. 재테크에서 성공하는 비결은 빠른 시간 안에 재테크 기반을 마련하는 일이다. 2017년 3월 결혼을 앞두고 있는 건설사 회사원을 상담한 사례를 소개한다. 이 회사원은 결혼을 앞둔 신혼부부 가운데서도 자금 여유가 있는 편이었다. 그래서 신혼을 전세로 시작하는 것보다 신혼집을 결혼과 동시에 매입할 것을 권했다. 신혼부부가 동원할 수 있는 자기자본은 2억 원이었고 결혼 후 맞벌이가 가능했으며 부부의 연소득은 7천만 원 정도였다. 직장이 강남에 있어 거주 희망 지역은 송파, 거여, 풍납, 암사 지역이었다. 그 신혼부부에게 추천한 물권은 거여동 주공아파트 69.4㎡(21평형)였다. 당시 이 아파트는 3억 5천만 원 내외에 매입이 가능했다. 조금은 번거롭고 불편해도 2억 6천만 원 전세를 끼고 1억 원 내외로 거여아파트를 구입한 뒤 남은 신혼자금으로 구입한 아파트의 전세보다 저렴한 1억 원 내외의 전셋집을 구해 신혼생활을 2~4년간 하고 난 다음 구입한 집으로 이사해 거주하라고 컨설팅했다. _p.138

1기, 2기 신도시 가운데 아파트 평균가격을 비교해보면 판교신도시가 가장 높다. 판교신도시, 평촌신도시, 일산신도시, 산본신도시 순으로 선호도가 낮아지는 것을 알 수 있다. 판교는 운중동 청계산에서 발원해 탄천에 합류하는 운중천이 범람해 길이 끊기자 마을 주민들이 널빤지를 깔아 임시 가교로 이용하면서 이를 ‘널다리’로 부르던 데에서 유래한 지명이다. 널다리를 한자로 하면 판교(板橋)라서 이렇게 부르게 되었다. 판은 합판 판(板)자를 쓰는데 합판은 고저차가 없다. 고저차가 없는 땅 모양은 도시계획으로 도시기반시설들을 집약하기 좋다. 판교는 지형적으로도 좋은 신도시 요건을 갖추고 있다. 판교신도시 행정동은 삼평동, 백현동, 판교동, 운중동 네 개로 구성되어 있다. 경부고속도로를 기준으로 동판교와 서판교로 구분해 조성하다보니 동쪽과 서쪽이 분절되어 부조화가 발생하는 아쉬움도 있다. 판교 동쪽은 평지형태이고 서쪽은 지형지세가 경사지가 많은 형태이므로 동판교가 서판교보다 선호도가 우세하다. _p.167

부동산시장에는 부익부빈익빈이라는 양극화 현상이 있다. 그야말로 극과 극이다. 서울 강남과 강북의 아파트 가격 격차가 2006년 이후 최고 수준으로 벌어졌다. 격차의 주원인은 아파트 가격 상승폭 때문으로 풀이된다. 강남권은 보유세 개편안 발표 이후 오히려 급매물이 거래되면서 재건축시장 하락세가 멈췄고, 강북권의 경우 실수요 거래로 완만한 오름세를 보이고 있기 때문이다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 2018년 7월 기준 강남권역 아파트 가격은 3.3㎡당 평균 2,837만 원이고 강북권역은 1,824만 원으로 집계되었다. 이에 따라 강남북 아파트 가격 격차는 2006년 이후 최고 수준인 3.3㎡당 1,013만 원으로 벌어졌다. 그동안 강남권역과 강북권역의 아파트 가격 격차는 2006년에 가장 컸다. 2006년 말 기준 강남권역은 3.3㎡당 2,182만 원, 강북권역은 1,154만 원으로 격차는 1,028만 원이었다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 강남 아파트 가격 낙폭이 두드러지면서 2013년에는 격차가 절반 수준인 574만 원까지 좁혀졌다. _p.232

주택청약을 할 때 가점제는 무주택기간에 따라 32점, 부양가족 수에 따라 35점, 입주자 저축 가입기간에 따라 17점 상한값으로 총 84점으로 이루어진다. 무주택기간은 32점이 가점 상한인데, 1년 미만부터는 2점이 기본으로 주어지고 1년마다 2점씩 늘어난다. 무주택 세대주인지는 주민등록등본을 기준으로 확인하면 되며, 건축물 등기부등본 등으로도 확인할 수 있다. 또 배우자 분리세대 또는 단독세대의 경우 가족관계증명서를 제출해야 하고, 혼인관계증명서가 있어야 한다. 왜 혼인관계증명서가 필요할까? 무주택 세대주기간을 산정할 때 만 30세 이상부터 내가 집이 없는 것을 카운트하기 때문이다. 만 30세 이상이 되어야 무주택자가 되는데, 예를 들어 내가 27세에 결혼할 경우에는 혼인신고일을 기준으로 해서 집 없이 전세 또는 월세로 살았다면 그때부터 무주택 세대주기간이 카운트된다. 부양가족 수는 아직까지 논란이 큰 부분인데, 0명이 기본점수 5점이다. 결혼하게 되면 10점이 되고 자녀 1명이 생기면 15점, 2명이면 20점, 어머니를 모신다면 25점, 장모님을 모신다면 30점, 장인어른을 모신다면 35점이다. _p.245

정부가 7만 채 규모의 신혼희망타운을 조성하고 공공 및 민간분양 주택의 신혼부부 특별공급 비율을 2배로 늘리며 결혼기간 5년을 7년으로 늘리고 자녀 유무를 따지지 않는 등 지원 대상도 확대함으로써 신혼부부들은 이 로드맵으로 내집 마련이 가시권에 들어왔다. 그러나 신혼희망타운과 신혼부부 특별공급은 도시근로자 월평균 소득의 120%(월 586만 원·2016년 3인 이하 가구 기준) 이하 등 일정한 소득조건을 충족해야 지원할 수 있어 이를 충족하지 못하는 신혼부부는 특별공급 대신 일반공급을 선택해야 하는 상황에 놓였다. 이들은 내집 마련 전략을 다시 세워야 한다. 40~50대의 청약가점이 높은 무주택 세대주의 청약통장 활용도는 더욱 높아질 것으로 예상된다. ‘8·2 부동산대책’으로 청약가점제가 확대된 데 이어 공공분양 공급까지 늘어나기 때문이다. 로드맵에는 최근 5년간 연평균 1만 7천 채였던 공공분양 주택 공급량을 3만 채로 늘리는 내용이 포함되어 청약저축에 가입한 지 10년이 넘은 장기 무주택 가구주의 당첨 확률이 높아졌다. _pp.251~252

강남권 보금자리 가운데 내곡지구는 유일하게 청계산입구역이라는 신분당선을 끼고 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 청계산입구역에서는 일자리 공급이 많은 판교, 양재, 강남을 5~8분이면 갈 수 있다. 또 신분당선 연장시 신논현, 논현, 신사를 거쳐 용산과 시청까지도 이어질 수 있는 황금라인으로 직주근접에 있어 신분당선의 가치가 높아지면서 내곡지구의 가치 또한 상승할 것이다. 내곡지구의 또 다른 매력은 혼잡한 강남에서 리조트에 온 것 같은 느낌을 받을 수 있는 천혜의 자연환경이다. 서울 최고의 명산 인 청계산과 더불어 동네 자체가 산으로 형성되어 있고 지구 내에 공원이 조성되어 있으며 여의천이 단지와 공원을 관통해 자연환경이 최고 수준이다. 내곡지구 전체 가구수 대비 임대가구 비중은 50%로 높은 편이다. 태생이 보금자리주택단지여서 소셜믹스를 목표로 했기 때문인데, 이는 앞으로도 약점으로 남을 요인이다. 단지 안에 초등학교와 중학교가 있지만 개교한 지 몇 년 되지 않아 학군을 정확히 평가하기가 어렵고 학원가 형성이 미비해 자녀 교육에서는 감점 요인으로 보인다. _pp.257~258

노원역과 상계역을 중심으로 지하철 4호선(1985)과 지하철 7호선(1996)이 통과하고 있고 유동인구가 다수 밀집되어 있다. 역세권을 중심으로 상업시설이 분포하며 문화의 거리 행사, 창동차량기지와 도봉면허시험장 등 대규모 가용지가 분포되어 있다. 차량기지 이전 후 지식형 R&D 등 특화산업집적지 조성, 면허시험장 부지의 복합상업시설 및 공공시설 유치, KTX 동북부 연장선, GTX 노선 유치를 통한 복합환승센터가 조성될 예정이다. 주요 아파트로는 상계주공 3·4·5·6·7단지, 상계중앙하이츠, 벽산, 중계주공 5·6단지, 중계청구 3차, 건영 3차, 동진신안 등을 들 수 있다. 학교로는 당현·상수·상계 초등학교, 상계·노원·신상 중학교, 청원여자·청원서라벌 고등학교가 있다. 강남을 대표하는 학원가가 대치동이라면 강북을 대표하는 학원가는 중계동이다. 중산층을 위한 대규모 아파트단지가 개발되고 중산층 인구가 집중되면서 자연스럽게 대규모 학원 타운이 조성되었다. _p.264

저자 소개

이재국(저자) : 부동산의 이론과 실전을 두루 아우르는 대표적인 부동산 전문가다. 서울 출생으로 창서초등학교, 대동중학교, 경복고등학교를 졸업했고 동국대학교 건축공학과에서 학사 및 석사와 ‘건축물용도 규제에 관한 연구’로 박사학위를 받았다. 서일대학교에서 교수로 20년 재직하다 명예퇴직 후 한국금융연수원 부동산 겸임교수로 재직중이며 건설산업교육원 초빙교수로 출강중이다. 은평구 분양가 심사위원, 구리시 도시계획심의 위원, 구리시 테크노밸리 사업추진 자문위원회 위원으로 있으며 교보생명 재무설계센터 부동산 자문 및 상담위원, 씨티은행 부동산상담위원으로 있다.
네이버 카페 ‘강.부.자. 자산관리(https://cafe.naver.com/gbjhappy)’ 자문위원으로, ‘행복한부자’ ‘키움에셋플래너’에서 칼럼니스트로 활동중이다. KBS1뉴스, SBS <뉴스토리>에 패널로 출연했다. 동국대학교, 서울시립대학교 도시행정대학원에 출강했고 한국금융연수원, 건설산업교육원, 신한생명, 한화생명, 삼성금융연수원 등에서 부동산시장동향과 전망, 재건축 및 재개발투자와 연계된 거주용 부동산 관리 전략, 상권분석을 포함한 수익형 부동산투자 전략, 성공적인 토지투자 기법, 성공한 부자들의 부동산 상담사례기법 등 1시간 특강부터 1박 2일 프로그램에 이르기까지 활발하게 활동중이다.

지은이의 말 _내집 마련을 앞둔 이들을 위한 살아 있는 교과서
프롤로그 _9·13 대책과 9·21 공급대책에 따른 부동산시장 전망
1부 나는 이렇게 부동산에 투자했다
1장 나의 부동산투자 30년, 시작에서 현재까지
나는 이렇게 부동산투자를 시작했다
시련기, 나는 부동산투자에 한때 실패했다
도약기, 부동산투자 반전의 기회를 잡다
전성기, 나는 최고 아파트에만 투자한다
2장 나를 반포로 이끌어준 부동산투자 핵심원칙
부동산투자는 고도의 심리게임이다
내집을 마련하기 위해 가져야 할 3가지 자세
좋은 아파트를 고르는 3가지 선택기준
목표를 설정하라, 부동산투자 성공의 육하원칙
직업 특성에 따른 부동산투자 성향
연령대별 부동산투자, 이렇게 하면 된다
실전사례 공유하기 1 _동생 부부의 내집 마련 전략과 경험담
실전사례 공유하기 2 _‘강남 흙수저’의 내집 마련 전략과 경험담
2부 부동산투자에 성공하기 위한 핵심 노하우
1장 지명이 부동산의 운명을 좌우한다
지명으로 보는 부동산
지하철 라인으로 보는 부동산
지하철역 이름으로 보는 부동산
드라마 <응답하라 1988> 배경 속 지명과 부동산
영화 <국제시장> 배경 속 지명과 부동산
영화 <건축학개론> 배경 속 지명과 부동산
2장 트렌드가 부동산투자의 성공을 좌우한다
8·2 부동산대책 이후 부동산시장의 변화를 파악하라
재건축시장 어디로 갈 것인가? 은마는 달리고 싶다
부동산시장의 양극화 현상을 주목하라
변경된 청약제도를 확인하자
주거복지 로드맵을 활용한 전략을 세워라
3장 부동산 실전 투자를 위한 임장활동기 입지 분석
신흥강자로 떠오른 내곡지구 임장기
향후 재건축의 왕국, 노원구 상계동 임장기
새롭게 부각되는 청량리 임장기
재건축으로 새롭게 변하는 과천 임장기
사교육의 대장주 대치동 임장기
신도시의 맹주 동판교 임장기
『반지하에서 반포 아파트 입성하기』저자 심층 인터뷰

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